Mutui 2014 tasso variabile e fisso: le previsioni
Inizia a riprendersi il mercato immobiliare, migliorano le compravendite mentre i tassi dovrebbero rimanere bassi ancora per molto: previsioni per il nuovo anno
Probabilmente il 2014 sarà l’anno di una nuova svolta per quanto riguarda il mercato immobiliare in cui qualcosa sembra iniziare a riprendersi, seppur lievemente, e sono diverse anche le nuove offerte, con gli spread che fino allo scorso anno erano mediamente più alti del 3% ora si attestano tra il 2,5 e il 2,6%.
E, secondo Stefano Rossini, presidente di Mutuisupermarket.it, “In questo momento le banche stanno potenziando i plafond per l'erogazione di mutui ma applicano il cosiddetto risk based pricing. In pratica le offerte sono segmentate in base al loan to value. Più basso è il valore del finanziamento in rapporto a quello dell'immobile, più basso è lo spread.
Se un cliente ha disponibilità liquide vicine a metà del valore dell'immobile viene considerato un cliente ad alto rating che, inoltre, potrebbe essere interessato a proposte di strumenti di investimento dove canalizzare la sua più elevata capacità di risparmio”. “Per il prossimo triennio abbiamo fatto uno sforzo di ottimismo, ha detto poi Luca Dondi, direttore generale di Nomisma, anche se il quadro è ancora di difficile interpretazione. Il lieve miglioramento nelle erogazioni induce a pensare che il punto di maggiore selettività nella concessione di prestiti sia stato superato alla fine del primo semestre di quest'anno. Questo dovrebbe riflettersi, dall'ultimo trimestre del 2013, in un andamento positivo sulle compravendite”.
Anche Tecnocasa rileva un lieve miglioramento a partire dalla scorsa primavera. Per quanto riguarda l’andamento dei tassi, per il 2014, essi sono destinati a rimanere bassi ancora per molto stando all'attuale orientamento della Bce sul costo del denaro ed è atteso un miglioramento per quanto riguarda le compravendite.
Contribuiranno a risollevare il mercato anche il Plafond Casa della Cassa Depositi e Prestiti, i bonus fiscali che possono generare effetti positivi sui mutui con finalità di ristrutturazione e di riqualificazione energetica, e gli sconti Irpef confermati fino al 2015 e addirittura fino al 30 giugno del 2016 per le parti comuni degli edifici dei condomini in accordo.
Legge di stabilità nuove garanzie per gli acquirenti di immobili.
Dopo l’approvazione della legge di stabilità 2014, nei vari siti web che in un modo o nell’altro si occupano diel mercato immobiliare si fa un gran parlare di un fantomatico articolo 35 che complicherebbe non poco le compravendite in questo settore. Ho detto fantomatico perchè in realtà la legge di stabilità è fatta di un unico articolo con ben 531 commi, quelli che dettano le nuove regole per le compravendite immobiliari sono i commi che vanno dal 35 al 39 questo a beneficio di chi volesse leggersi il testo integrale della legge.
Cosa dice la legge.
Il comma trentacinque impone ai notai (o altri pubblici ufficiali) per tutti gli atti stipulati, di versare su un conto corrente dedicato:
a) tutte le somme dovute a titolo di onorari, diritti, accessori, rimborsi spese e contributi, nonché a titolo di tributi per i quali il medesimo sia sostituto o responsabile d’imposta, in relazione agli atti dallo stesso ricevuti o autenticati e soggetti a pubblicità immobiliare, ovvero in relazione ad attività e prestazioni per le quali lo stesso sia delegato dall’autorità giudiziaria;
b) ogni altra somma affidatagli e soggetta ad obbligo di annotazione nel registro delle somme e dei valori di cui alla legge 22 gennaio 1934, n. 64, comprese le somme dovute a titolo di imposta in relazione a dichiarazioni di successione;
c) l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione delle spese condominiali non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione, di contratti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione od estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende.
Il comma 36 dice che:
la disposizione di cui al comma 35 non si applica agli importi inferiori ad euro 100.000 e per la parte di prezzo o corrispettivo oggetto di dilazione; si applica in relazione agli importi versati contestualmente alla stipula di atto di quietanza. Sono esclusi i maggiori oneri notarili.
Il comma 37 specifica che le somme depositate presso il conto corrente di cui al comma 35 costituiscono patrimonio separato, quindi non sono nè del notaio nè del venditore e sono impignorabili a richiesta di chiunque.
Nel comma 38 si specifica che tali somme restano vincolate fino alla registrazione e pubblicità dell’atto ed alla verifica dell’assenza di ulteriori formalità pregiudizievoli. Se nell’atto le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l’avveramento di un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione, il notaio o altro pubblico ufficiale svincola il prezzo o corrispettivo depositato quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalità probatorie concordate tra le parti, che l’evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta.
Gli interessi sulle somme depositate, al netto delle spese di gestione del servizio, sono finalizzati a rifinanziare i fondi di credito agevolato, riducendo i tassi della provvista dedicata, destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese.
Il comma 39 da120 giorni di tempo per definire i termini, le condizioni e le modalità di attuazione dei commi da 35 a 38.
Perchè questa legge.
Lo scopo di questa legge è di garantire all’acquirente che gli importi versati per l’acquisto dell’immobile vengano consegnati agli aventi diritto solamente dopo che il trasferimento della proprietà è regolarmente avvenuto o comunque dopo che il venditore ha adempiuto a tutte le proprie obbligazioni.
Potrebbe accadere infatti che un venditore disonesto, nel periodo che va dalla stipula alla trascrizione dell’atto (il termine massimo è di 30 giorni), riesca a vendere lo stesso immobile più volte ad acquirenti diversi che si troverebbero in seguito a dover recuperare le somme versate con non poche difficoltà.
Infatti l’articolo 2644 del codice civile stabilisce che “Gli atti enunciati nell’articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi.Eseguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l’acquisto risalga a data anteriore”. In pratica l’unico acquirente che acquisisce realmente la proprietà dell’immobile è colui che registra per primo l’atto di acquisto, tutti gli altri atti anche se stipulati in precedenza ma non ancora registrati sono nulli.
Considerazioni personali.
Io sinceramente non trovo questo provvedimento così scandaloso come ho letto in vari siti nel web e come dice lo stesso Angeletti Presidente di Fimaa Italia, innanzitutto questo provvedimento aumenta le garanzie a favore degli acquirenti e non mi sembra una cosa da sottovalutare, non dimentichiamoci poi che comunque attualmente molte banche prima di erogare il mutuo aspettano la trascrizione dell’atto di acquisto quindi in questi casi per il venditore non cambia niente, inoltre i tempi per la trascrizione dell’atto è vero che possono essere di trenta giorni, ma questo è il termine massimo entro il quale il notaio la deve effettuare, in realtà è possibile effettuare la trascrizione anche il giorno dopo la stipula (chiaramente non se questa è avvenuta il tardo pomeriggio) ed alcuni notai effettivamente fanno così, starà quindi all’acquirente cercare un notaio che comunque la effettui in tempi brevi visto che è comunque è anche suo interesse diventare prorpietario prima possibile.
Rimane da appurare se questa nuova legge porterà ad un aumento dei costi notarili ma questo lo potremmo valutare solo quando verrà pubblicato il decreto che stabilisce le modalità di attuazione della legge che come dice il comma 39 sarà entro il 26 aprile 2014, anche se mi sembra che il comma 38 parli chiaro quando dice che “gli interessi sulle somme depositate, al netto delle spese di gestione del servizio, sono finalizzati a rifinanziare i fondi di credito agevolato, quindi direi di non trarre conclusioni affrettate ma di aspettare la pubblicazione del decreto.
A parte il fatto che in un modo o nell’altro il governo in quasi ogni legge che promulga riesce sempre ad agevolare le banche, Il dubbio che mi rimane è che non so quanti soldi pensa di ricavare da questa legge per rifinanziare i fondi di credito agevolato alle PMI, secondo me non saranno molti perchè se calcoliamo che probabilmente le somme depositate per quanto ingenti rimarranno sul conto per pochi giorni e che con gli interessi si dovranno coprire anche le spese di gestione del servizio…..lascio a voi trarre le conclusioni.
Buon 2014 a tutti.
Roberto
Aiutomutuo.finanza@gmail.com
Il governo mette le mani sui soldi di chi compra la casa
Non ci sono limiti alla fantasia per far cassa, anche se questo significa deprimere ancora di più il mercato immobiliare
Non ci sono limiti alla fantasia per far cassa, anche se questo significa deprimere ancora di più il mercato immobiliare che rappresenta il motore dell’economia. Si tratta dell'articolo 35 della legge di Stabilità, secondo cui «il notaio o altro pubblico ufficiale» sarà «tenuto a versare su apposito conto corrente dedicato» il prezzo pattuito per la vendita dell'immobile o «altri corrispettivi» versati, come le «somme destinate all'estinzione delle spese condominiali non pagate» o «le somme dovute a titolo di onorari, rimborsi spese diritti accessori e tributi» legati alle transazione immobiliare. L’articolo prevede anche che il denaro rimarrà letteralmente parcheggiato in banca, fino a che il notaio non avrà trascritto l'atto di vendita. Dopo di che gli importi potranno essere svincolati e gli interessi sulle somme depositate, nel frattempo maturati sul conto corrente, riscossi e destinati dallo Stato per rilanciare le piccole e medie imprese.
A mettere in evidenza questo ennesimo escamotage a vantaggio del fisco e a danno dei contribuenti, è Valerio Angeletti, presidente di Fimaa Italia (Federazione Italiana Mediatori Agenti d'Affari-Confcommercio).
«Quella approvata dal Parlamento è una Legge di Stabilità che aiuta le casse dello Stato a scapito del settore immobiliare e del ceto medio italiano. Si tratta di un maxi prelievo sulla casa dove a Imu, Tasi, che potrebbe salire dal 2,5 al 3,5 per mille sulle prime case e dal 10,6 all'11,6 per mille per seconde case, e Tari adesso si aggiungono anche tutta una nuova serie di obblighi, contemplati dall'articolo 35, che rallenteranno ulteriormente il mercato immobiliare. Mercato che nel 2013 è tornato indietro ai livelli degli anni '80». Angeletti sottolinea la grave situazione del mercato immobiliare.
«Non si può pensare di rilanciare la ripresa economica aggravando ancora le imposte sulle casa a spese soprattutto del ceto medio e paralizzando ulteriormente il comparto immobiliare. La misura è colma - afferma il presidente Angeletti - quello attuale è un mercato soprattutto di sostituzione, dove il proprietario vende un immobile e con il ricavato, o parte di esso, ne acquista un altro: la mancata disponibilità per un certo periodo di tempo della cifra ricavata dalla prima vendita implica un ritardo forzato nel secondo acquisto. Lo stesso ritardo nell'incassare la liquidità - conclude il numero uno di Fimaa - lo soffriranno i costruttori che vendono il residenziale nuovo e che oltre al mutuo contratto con le banche, se non incassano, avranno anche problemi di scoperto di conto. O si riducono le imposte oppure il mercato interno continuerà ad avvitarsi su se stesso annullando qualsiasi possibilità di crescita». Il 2013 si è chiuso con slo 400 mila compravendite, come negli anni ’80.
L.V. (iltempo.it)
Alert Italia: "mercato immobiliare tornato a livelli anni '80"
La denuncia di Fimaa-Confcommercio: la legge di Stabilità deprime il settore immobiliare.
"Non si può pensare di rilanciare la ripresa economica aggravando ancora le imposte sulle casa a spese soprattutto del ceto medio e paralizzando ulteriormente il comparto immobiliare. La misura è colma, - continua Angeletti - quello attuale è un mercato soprattutto di sostituzione, dove il proprietario vende un immobile e con il ricavato, o parte di esso, ne acquista un altro: la mancata disponibilità per un certo periodo di tempo della cifra ricavata dalla prima vendita implica un ritardo forzato nel secondo acquisto. Lo stesso ritardo nell'incassare la liquidità - conclude il numero uno di Fimaa - lo soffriranno i costruttori che vendono il residenziale nuovo e che oltre al mutuo contratto con le banche, se non incassano, avranno anche problemi di scoperto di conto. O si riducono le imposte che gravitano sul comparto immobiliare oppure il mercato interno continuerà ad avvitarsi su se stesso annullando qualsiasi possibilità di crescita".